Qu'est-ce que le cash-flow ?
Contrairement à la rentabilité, qui est un pourcentage, le cash-flow est un montant en euros. Il répond à une question concrète : à la fin du mois, ce bien me rapporte-t-il ou me coûte-t-il de l'argent ?
La formule complète
Cash-flow mensuel = loyers encaissés − (charges non récupérables + taxe foncière mensualisée + assurance + mensualité de crédit + impôts et prélèvements sociaux).
On raisonne idéalement en cash-flow net, après impôt, car la fiscalité pèse lourd sur le résultat final.
Les leviers pour le rendre positif
- Négocier le prix d'achat et les conditions du crédit (taux, durée).
- Optimiser le loyer sans créer de vacance.
- Choisir un régime fiscal réduisant l'impôt (LMNP au réel, déficit foncier).
- Limiter les charges et la vacance locative.
Cash-flow et durée du crédit
Allonger la durée du prêt réduit la mensualité et améliore le cash-flow immédiat, au prix d'un coût total du crédit plus élevé. C'est un arbitrage entre trésorerie mensuelle et coût global de l'opération.