Qu'est-ce que le statut LMNP ?
Est LMNP le bailleur dont les recettes de location meublée restent sous certains seuils et ne constituent pas son activité principale. C'est le statut de la grande majorité des propriétaires de meublés. Au-delà des seuils, on bascule en loueur meublé professionnel (LMP).
Micro-BIC : la simplicité
Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers (30 % pour un meublé de tourisme non classé). Vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos recettes, sans avoir à justifier de charges. Simple, mais rarement le plus avantageux dès qu'il y a des charges ou un crédit.
Régime réel et amortissement
Au réel, vous déduisez toutes les charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, assurance) et surtout vous amortissez le bien et le mobilier : une charge comptable qui n'entraîne aucune dépense mais réduit fortement le résultat imposable.
Résultat fréquent : un impôt sur les loyers quasi nul pendant de longues années. C'est le principal atout fiscal du meublé.
Micro-BIC ou réel : comment choisir ?
En règle générale, dès que vos charges et amortissements dépassent 50 % de vos loyers — ce qui est courant avec un crédit — le réel devient plus intéressant que le micro-BIC. Une simulation des deux régimes permet de trancher.
| Critère | Micro-BIC | Réel |
|---|---|---|
| Abattement / déduction | 50 % forfaitaire | Charges réelles + amortissement |
| Comptabilité | Aucune | Liasse fiscale requise |
| Idéal si | Peu de charges | Crédit, charges, travaux |