Location nue : micro-foncier ou réel
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % (si les loyers ne dépassent pas 15 000 €/an). Le régime réel permet de déduire les charges réelles et les travaux, et de créer un déficit foncier. Le réel est avantageux dès que les charges dépassent 30 % des loyers.
Location meublée : micro-BIC ou réel LMNP
En meublé, le micro-BIC offre un abattement de 50 %. Le régime réel LMNP permet de déduire les charges et surtout d'amortir le bien, réduisant souvent l'impôt à zéro pendant des années.
| Location | Régime simplifié | Régime réel |
|---|---|---|
| Nue | Micro-foncier (−30 %) | Charges + déficit foncier |
| Meublée | Micro-BIC (−50 %) | Charges + amortissement |
Choisir selon sa situation
Le bon régime dépend du niveau de charges, de la présence d'un crédit et de vos objectifs. Une simulation des deux options s'impose : le régime réel, plus exigeant en comptabilité, est souvent le plus rentable dès qu'il y a des charges significatives.
Comment sont imposés les loyers ?
Les revenus d'une location nue sont des revenus fonciers ; ceux d'une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime détermine la base imposable, à laquelle s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.