Qu'est-ce qu'une SCI ?
La SCI est une société détenant un ou plusieurs biens immobiliers, dont les associés possèdent des parts. Elle facilite l'achat à plusieurs, évite l'indivision et organise la transmission via la donation de parts.
Les avantages
- Gérer un bien à plusieurs sans les blocages de l'indivision.
- Transmettre progressivement en donnant des parts (abattements).
- Séparer patrimoine et gestion, avec des statuts sur mesure.
SCI à l'IR ou à l'IS
À l'IR, la SCI est transparente : chaque associé déclare sa part de revenus fonciers. À l'IS, la société amortit le bien (impôt réduit pendant l'exploitation) mais la fiscalité de la revente est plus lourde. Le choix est structurant et souvent irréversible pour l'IS.
Les inconvénients
La SCI implique des formalités de création, une comptabilité (surtout à l'IS), des assemblées et des obligations déclaratives. À l'IR, elle ne permet pas d'amortir comme en LMNP. Elle n'a d'intérêt que si l'objectif patrimonial le justifie.